Antes de comprar una vivienda de segunda mano conviene reunir tres documentos: la nota simple actualizada, el último recibo del IBI y el certificado de deudas de la comunidad de propietarios. La nota simple es el que más información concentra, porque confirma titularidad, superficie y cargas en un solo documento.

Antes de ver la vivienda: qué pedir por escrito

Nota simple actualizada, con menos de tres meses de antigüedad.
Último recibo del IBI, para comprobar que está al corriente de pago.
Certificado de la comunidad, si el inmueble está en un edificio, sobre deudas pendientes con la comunidad.
Cédula de habitabilidad o certificado de eficiencia energética, según la comunidad autónoma.

Al leer la nota simple: los tres puntos que no puedes saltarte

Que quien vende figure como titular real de la finca, y no un tercero sin poder de representación.
Que no existan hipotecas sin cancelar que no se hayan mencionado en la negociación.
Que la superficie y los linderos coincidan con lo que has visto físicamente; una diferencia notable puede indicar una ampliación no legalizada.

Errores frecuentes de un comprador primerizo

Fiarse de la palabra del vendedor sobre cargas ya “pagadas” sin comprobarlo en el registro.
Pedir la nota simple demasiado pronto y usarla meses después, cuando ya puede haber cambiado la situación registral.
No comprobar si existe una anotación de embargo derivada de una deuda con Hacienda o la Seguridad Social.
Dar por sentado que la ausencia de hipoteca en la escritura de compra original significa que sigue así hoy.

Es habitual encontrar viviendas con hipotecas que se pagaron hace años pero cuya cancelación registral nunca se tramitó formalmente; el vendedor suele desconocer que ese trámite sigue pendiente hasta que se lo señala la nota simple.

Checklist final antes de firmar

Nota simple con menos de tres meses de antigüedad revisada por alguien con criterio, no solo por ti.
Confirmación de que cualquier carga detectada se cancela antes o en el mismo acto de la firma.
Recibos de IBI y comunidad al corriente de pago.
Comprobación de que la referencia catastral de la nota simple coincide con la de la vivienda.

Puedes solicitar tu nota simple online antes de avanzar en la compra. Y si solo tienes la dirección de la vivienda, sin más datos registrales, puedes pedir la nota simple con referencia catastral para localizar la finca igualmente.

4. Bloque de FAQ

¿Qué documentos debo pedir antes de comprar una vivienda de segunda mano?

Nota simple actualizada, último recibo del IBI, certificado de deudas de la comunidad de propietarios y, según la comunidad autónoma, cédula de habitabilidad o certificado energético.

¿Con qué antigüedad debo pedir la nota simple para comprar?

Idealmente con menos de tres meses de antigüedad respecto a la fecha prevista de firma, para asegurarte de que refleja la situación actual del inmueble.

¿Qué pasa si detecto una carga justo antes de firmar?

Se puede negociar que la carga se cancele con parte del precio en la propia notaría, o posponer la firma hasta que el vendedor la resuelva por su cuenta.